Selbstträger-Rechner Bayern

Selbstträger-Rechner Bayern

Trägt die Miete den Kredit?
Monatsbelastung, Risiko, Kaufen gegen Mieten.

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  3. Auf einer Anzeige das Lesezeichen anklicken: Der Rechner öffnet sich ausgefüllt.
Funktioniert mit der Version unter immobilienrechner.lima-spielhofen.com.
Objekt & Lage
€/m²
€/m²
€
m²
€
Zustand & Lage-Details
min
Miete
€/Mon.
€/Mon.
% der Jahreskaltmiete
2 % ≈ eine Woche pro Jahr. Mieterwechsel alle 3 Jahre mit 1 Monat Lücke ≈ 3 %.
Laufende Kosten
€/Mon.
%
€/Jahr
Eigennutzer zahlen das ganze Hausgeld. Grundsteuer kommt separat, in Bayern meist 150–400 € im Jahr.
Nicht umlagefähig: WEG-Verwaltung und Erhaltungsrücklage, typisch 30–40 % des Hausgelds.
Rücklage & Verwaltung
€/m²·J
€/Mon.
Für Bad, Böden, Küche, Fenster. Pro m² und Jahr: bis 15 Jahre 5 €, 15–40 Jahre 8 €, älter 11 €.
Haushalt & Vergleich
€/Mon.
Jahre
Banken akzeptieren meist bis 35–40 % des Nettoeinkommens für Rate und Wohnkosten.
€
Geld, das nach dem Kauf übrig bleibt. Zählt nicht zum Eigenkapital.
€/Mon.
% p.a.
Kaufen gegen Mieten: Als Mieter bleibt das Eigenkapital angelegt, die monatliche Differenz wird gespart. Zinsen nach 26,375 % Abgeltungsteuer.
Steuer (Eigennutzung)
€/Jahr
€/Jahr
§ 35a EStG: 20 % direkt von der Einkommensteuer, max. 4.000 € (Hausmeister, Reinigung, Garten, Winterdienst) und 1.200 € (Handwerker) pro Jahr. Beträge: Hausgeldabrechnung, „Bescheinigung nach § 35a“.
€
Zinsen, AfA und Hausgeld: nicht absetzbar. Verkauf steuerfrei bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor (§ 23 EStG).
Kaufnebenkosten Bayern
%
%
%
€
Bayern: 3,5 % Grunderwerbsteuer. Makler meist 3,57 % (Hälfte von 7,14 % inkl. MwSt.). Inventar separat im Kaufvertrag: keine Grunderwerbsteuer, 10 Jahre AfA.
Steuer
%
%
% p.a.
AfA: vor 1925 gebaut 2,5 %, 1925–2022 2 %, ab 2023 3 %, nur auf den Gebäudeanteil (Ammersee oft 65–80 %). Grenzsteuersatz inkl. Soli und Kirchensteuer. Verkauf nach 10 Jahren steuerfrei, davor Steuer auf den Gewinn inkl. genutzter AfA (Freigrenze 1.000 €).
Prognose
% p.a.
% p.a.
% p.a.
Landsberg/Ammersee 2025→2026: Kaufpreise stabil bis leicht fallend, Mieten +2 bis +6 %. Marktmiete und Mietsteigerung zählen beim Selbstnutzen nur für die Vergleiche.
So geht’s
  1. Links: Wohnung, Hausgeld, Einkommen, heutige Miete.
  2. Finanzierung: Eigenkapital und Darlehen zusammenstellen.
  3. Rechts: Monatsbelastung, Risiko, Szenarien.

Anteil am Nettoeinkommen
0 %35 % = Grenze der Banken60 %
Gegenüber Ihrer Miete heute
Nach Steuerbonus (§ 35a)
Eigenkapital gesamt
Beleihung
Schuldenfrei
Kaufen lohnt sich ab

Risiko

Höhere Zinsen, weniger Einkommen, unerwartete Kosten.

Was Sie sich leisten können

Bei 35 % des Nettoeinkommens für Rate und Wohnkosten.

Max. Kreditrate pro Monat
Max. Kaufpreis mit Ihrem Eigenkapital
Nettoeinkommen nötig für dieses Objekt

Miete nach Kosten deckt die Kreditrate zu
0 %100 % = trägt sich150 %
Nach Steuern pro Monat
Kaufpreisfaktor
Bruttomietrendite
Eigenkapital gesamt
Rendite auf Eigenkapital

Ihre Preisgrenze

Höchstpreis, bei dem die Miete alle Kreditraten trägt.

Max. Kaufpreis, nur Nebenkosten bar
Max. Kaufpreis mit Ihrem Eigenkapital
Eigenkapital nötig zu diesem Preis

Finanzierung

Ein Darlehen mit „Rest“ füllt die Lücke zwischen Bedarf und Eigenkapital.

€
Baustein hinzufügen:

Was wäre, wenn …?

Jede Zeile ändert genau eine Sache.

Ampel-Check

Kriterien für eine leicht vermietbare, pflegeleichte 1–2-Zimmer-Wohnung.

Preis, Zustand, Kaufen gegen Mieten.

Schulden und Wert

Restschuld aller Darlehen gegen den geschätzten Wohnungswert.

WohnungswertRestschuldEnde Zinsbindung

Kaufen gegen Mieten

Wohnungswert minus Restschuld gegen das Vermögen als Mieter.

KaufenMieten und anlegen

Überschuss pro Monat

Nach Kreditrate, Kosten und Steuer, je Jahr gemittelt.

PlusZuzahlungvor Steuern

Alternative: vermieten statt selbst wohnen

Kaufen, vermieten, selbst zur Miete wohnen. Verglichen: eigene Kosten pro Monat im ersten Jahr.

€/Mon.
%
Selbst wohnen
Rate und Wohnkosten, nach Steuerbonus
Vermieten und selbst zur Miete wohnen
Unterschied pro Monat

Vermietet: Zinsen, AfA und Kosten absetzbar, Verkauf erst nach 10 Jahren steuerfrei.

Alle Kennzahlen Kaufnebenkosten, Renditen, Steuer, ZinsenKaufnebenkosten, Monatskosten, Vergleich, Zinsen
Was-wäre-wenn Kaufpreis gegen Zinsniveau

Monatsbelastung im ersten Jahr, Farbe nach Anteil am Netto. Zinsänderung für alle Darlehen. Umrandet: aktuelle Eingabe.

Überschuss vor Steuern pro Monat im ersten Jahr. Zinsänderung für alle Darlehen. Umrandet: aktuelle Eingabe.

Jahresplan Miete, Zinsen, Tilgung, Steuer, Restschuld je JahrBelastung, Zinsen, Tilgung, Restschuld, Vergleich Mieten je Jahr
Tilgungsplan je Darlehen Restschuld zum Jahresende

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Marktdaten: Angebotsdaten Herbst 2026 (ohne-makler.net, immobilienpreise-2026.de, immoportal, mietspiegeltabelle.de, wohnungsboerse.net), Ø für 40–90 m². Bauzinsen Herbst 2026: 10 Jahre fest um 3,8–4,1 %.